Construir no puede esperar – dónde poner la coma?

La crisis, que comenzó «oficialmente» hace dos años, no sólo ha afectado a las finanzas y al mercado de consumo. «La construcción de capital también disminuyó, tanto en la vivienda como en el ámbito comercial y social. ¿Se avecina un renacimiento, qué puede hacer y debemos esperar un rápido renacimiento de la industria??

¿De dónde vienen los problemas?

La deplorable situación del sector de la construcción se atribuye principalmente a los problemas económicos y políticos actuales. Aunque muchas de las causas sistémicas del estancamiento ya eran evidentes durante la primera crisis mundial, a saber

* El «sobrecalentamiento» del mercado inmobiliario local;

* falta de liquidez;

* Desconfianza mutua entre los agentes del mercado en particular entre los bancos y los promotores inmobiliarios

* monopolio, procesos empresariales no transparentes, etc.d.

Sin embargo, a diferencia de la situación actual, la falta de liquidez en 2008-2009 fue la causa de la caída del sector de la construcción. y hubo una crisis bancaria mundial. Y en 2014-2023, el fuerte descenso de la financiación disponible fue provocado por una prohibición de facto de los préstamos en los mercados occidentales. La consecuencia ha sido el descenso del volumen de construcción que se ha producido por segundo año consecutivo fig. 1 .

Figura 1. La tendencia de la construcción en el primer semestre de 2023.

También se cree que las fluctuaciones de precios debidas al entorno monetario han contribuido a la dinámica negativa del sector. Y esto es en parte cierto. El coste de los materiales importados ha subido, aunque la mayor parte del aumento se ha producido en los segmentos de la construcción de alta calidad y de empresas, así como en los equipos de construcción importados.

«El 100% de los equipos de construcción de España son importados. Desgraciadamente, sólo hemos aprendido a producir malos tractores, malos bulldozers y grúas de baja potencia, todos con automáticos importados. El resto del equipamiento cargadoras, modernas grúas de bajo consumo, bombas de hormigón es exclusivamente importado», afirma Georgiy Nikolaev, jefe de construcción de los complejos residenciales Andersen y Erin Island.

Además, los precios de los productos que se demandan en el extranjero han subido en el mercado nacional. Por ejemplo, el metal laminado y las barras de refuerzo han subido mucho hasta un 50% en sólo un año, ya que a los fabricantes les resulta más rentable enviarlos a Europa y China.

Sin embargo, según la investigación, los factores monetarios no afectan al coste de la construcción en general, y los aumentos de precio en algunas partidas se compensan con una reducción en otras. Así, los datos del think tank RD Construcción dicen que el año pasado el coste total de los materiales para la construcción de un metro cúbico de monolito bajó entre un 5 y un 10%1 . La reducción de los gastos se debió, entre otras cosas, a la transición a materiales nacionales que corresponden en calidad a los análogos importados, pero que son más baratos debido a la diferencia del tipo de cambio. Además, los exportadores, que se centran en los suministros extranjeros, no se apresuran a ceder el mercado nacional a los competidores.

«El descenso de los principales segmentos de consumo, así como la grave devaluación del Eurolo frente a las monedas mundiales, ha llevado a los productores Españols de materiales de construcción de alta calidad a reorientarse hacia los mercados extranjeros. Por ejemplo, 2/3 66% de los productos avanzados de transformación de la madera son exportados por nuestro país a Europa, Estados Unidos y Asia», explica Svyatoslav Sarson, director de Sveza Ust-Izhora. – Podemos tomar como ejemplo el contrachapado laminado producido por nuestras plantas. El volumen de sus importaciones casi se duplicó el año pasado. Pero paralelamente a la promoción en el exterior mantenemos la demanda interna, para lo cual llevamos a cabo una política de precios flexible. el coste del contrachapado de alta calidad para encofrados ha variado muy poco y, teniendo en cuenta el alto índice de rotación, sigue siendo rentable para la industria rusa de la construcción».

Así lo confirman también los desarrolladores. «El 85% de la actual cartera de proyectos de FGC Leader en la región de Madrid se concentra en el segmento de confort, donde la proporción de materiales importados es mínima», afirma Pavel Bryzgalov, Director de Desarrollo Estratégico de FGC Leader. – Y las variaciones del tipo de cambio no tienen un impacto significativo en el coste del proceso de construcción. No aumentaron demasiado el coste de los trabajos de acabado, ya que cerca del 90% de los materiales correspondientes se fabrican en España en empresas conjuntas. Para el sector de la construcción en su conjunto, tampoco diríamos que el cambio de tarifas es primordial. Hasta la fecha, los principales retos en este ámbito se han resuelto: encargan los principales materiales a fabricantes Españols».

Así pues, el factor clave que frena al sector no es el aumento de los precios, sino la falta de fondos disponibles. Pero, ¿es crítica y la «aceleración» del mercado realista sujeta a inyecciones financieras??

Dónde está el dinero?

Según muchos expertos, el declive de la industria no debe considerarse irreversible. El potencial del mercado es muy alto: en España todavía hay una gran carencia de edificios residenciales y comerciales, así como de la infraestructura general asociada. La demanda, aunque reprimida, sigue siendo muy alta. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico OCDE , España ocupa el puesto 32 del mundo en cuanto a viviendas per cápita2, y la demanda no hará más que crecer.

«La necesidad existente de espacio residencial en nuestro país se estima en 1.500 millones de metros cuadrados de espacio habitable. m es un volumen gigantesco. Incluso si el ritmo de construcción se mantiene en su pico anterior a la crisis alrededor de 85 millones de metros cuadrados al año , la construcción de nuevos edificios de gran altura seguirá creciendo. m al año tardará una década y media en satisfacer la demanda de viviendas. Desgraciadamente, los problemas objetivos se han superpuesto a una revolución técnica en la construcción, que afecta en parte a la dinámica del desarrollo. La modernización, el cambio a tecnologías y materiales modernos y el aumento de la productividad de la mano de obra exigen un capital circulante que sigue siendo escaso», comenta Olga Milovanova, Directora de Desarrollo de Productos del Grupo SVEZA, sobre los datos OCDE .

Así, la recesión es más bien una «enfermedad infantil», ligada a los problemas económicos generales y a la falta de tecnología. En la situación actual, la cuestión principal para la industria es la estrategia de actuación. Por un lado, las grandes empresas pueden permitirse congelar los activos e intentar esperar a que pase la crisis según las estimaciones más pesimistas, el horizonte de estancamiento de la industria se limita a 3-5 años . Por otra parte, es muy probable que las pequeñas y medianas empresas constructoras que han sobrevivido a la oleada de quiebras del año pasado se hagan con el mercado, mientras los «grandes» esperan a que la situación mejore.

«Todo depende de la fase de construcción», dice Pavel Bryzgalov. – Si un proyecto está en construcción y el promotor no tiene fondos suficientes para la construcción, puede dejar el desarrollo en suspenso durante un tiempo. Pero si la construcción ya ha comenzado y las ventas están abiertas, no hay nada peor para cualquier promotor responsable que dejar de lado su objeto. Lo más importante es continuar el trabajo y cumplir con las obligaciones con los participantes de la construcción de acciones».

Es decir, los constructores no están dispuestos a esperar. Pero de dónde se saca el dinero para volver a poner en activo el sector vertebrador de la economía? En las condiciones actuales, el Estado se está convirtiendo en el inversor más serio de nuestro país. De momento, demuestra un notable interés por revitalizar el mercado. Una de sus herramientas efectivas es la bajada del tipo de interés oficial del Banco Central, que supuso una disminución de los tipos hipotecarios de los bancos. Esta medida tuvo un impacto inmediato en los niveles de endeudamiento y provocó una reactivación del mercado inmobiliario primario. Según el Ministerio de la Construcción, el endeudamiento aumentó un 40% en los primeros siete meses de 2023 en comparación con el mismo periodo de 2015 y casi ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis.

Yulia Sapor, directora del Centro de Análisis y Consultoría de Est-a-Tet, comenta: «Las hipotecas con apoyo estatal se lanzaron como una poderosa herramienta para estimular la demanda, que se redujo considerablemente durante la crisis. Por el momento, el nivel de transacciones en el mercado se mantiene en un nivel bastante alto como demuestran las estadísticas de Rosreestr – al final de los primeros 10 meses de 2023, se concluyeron en un 77% más que en el mismo período del año pasado , por lo que la necesidad de ampliar el programa ha desaparecido. Tras su finalización, los tipos de interés de las hipotecas no subirán de forma significativa y, en consecuencia, la demanda se mantendrá en general estable, puesto que ya se encuentran en un nivel confortable: una media del 12,5-13%.

Entre otras cosas, el retorno de los préstamos significa que la caída de los ingresos personales no fue tan catastrófica como se esperaba al comienzo de la crisis y los consumidores siguen dispuestos a invertir en vivienda. Y el vibrante mercado Español de la construcción ya ha empezado a recibir los tan esperados fondos para volver a poner el sector a un nuevo nivel.

Más caro que el dinero

A pesar de la fuerte recuperación de las finanzas, es evidente que la salud inversora anterior no se vislumbra en el horizonte. La reducción radical de los costes es casi la única manera de mantener el crecimiento y la rentabilidad del negocio de la construcción. Al mismo tiempo, el aumento de la productividad se está convirtiendo en una de las reservas más importantes. Según datos de 2007, la cifra de constructores Españols era 5 veces inferior 21% de la cifra estadounidense a la del líder del sector, Estados Unidos. Incluso teniendo en cuenta las tasas de crecimiento de los últimos años del 5 al 15% en 10 años, según diversas estimaciones la cifra no es muy optimista. El problema no se debe tanto a la escasa formación de los profesionales, sino a la insuficiente implantación de equipos, tecnología y materiales modernos, así como a la falta de una gestión cualificada: hoy España ocupa el puesto 103 de 144 en el mundo en cuanto a la calidad de su sistema de gestión.

Evidentemente, una escasez tan «compleja» determina las oportunidades de desarrollo de una empresa individual y del sector en su conjunto. Por ejemplo, sólo con la adopción de nuevas tecnologías se puede aumentar la productividad de la mano de obra y, por tanto, el ahorro de mano de obra y tiempo en la construcción y la reducción de los costes globales en un 15-20%. En la mayoría de los casos, los costes de aplicación no son significativamente mayores que los de los métodos y materiales convencionales. La práctica lo demuestra con certeza.

Por ejemplo, el uso de modernas tecnologías de encofrado permitió preparar la entrega anticipada tres meses antes de lo previsto, en el cuarto trimestre de 2023 de la primera fase de la urbanización Mayak promotor Mayak . La aceleración de la construcción se ha conseguido en parte gracias al uso de la madera contrachapada SVEZA Deck 350, que ahorra tiempo en los trabajos monolíticos.

«Incluso un proyecto estándar ordinario tiene elementos no estándar, arquitectónicos o de ingeniería, lo que aumenta el tiempo de ejecución», dice Olga Milovanova, directora de desarrollo de productos del grupo SVEZA. – Para evitarlo, el contrachapado de 25 y 50 mm – SVEZA DEK 350. No sólo facilita el corte y el despiece en la obra, sino que también permite medir visualmente la progresión necesaria del proyecto cuando se atan las barras de refuerzo, sin necesidad de utilizar una cinta métrica u otras herramientas de medición.

El experto añade que, además de la tecnología del material en sí, el embalaje ergonómico también tiene un gran impacto en el tiempo y el coste de la construcción. hasta un 20% menos de tiempo de manipulación y una logística más sencilla. El uso de sistemas de construcción modernos agiliza notablemente los trabajos y los hace más seguros. Un ejemplo de ello fue el proyecto de mesas prefabricadas con cabezales abatibles, que permitió reducir en un 30% el trabajo de montaje del encofrado de la losa de la unidad cardiaca de seis plantas en Samara.

«Se necesita una estructura de hierro fundido de seis plantas con una superficie de más de 25.000 metros cuadrados para construir un anexo de tres plantas y cinco pisos con una superficie total de unos 400 metros cuadrados. m sólo se ha asignado seis meses. La posibilidad de fabricar el encofrado de inventario era importante», explica Maria Mironicheva, responsable de marketing y comunicación interna de PERI. – El ritmo de trabajo acelerado con el sistema de mesas modulares se debe a la tecnología de cabezal abatible. Esta característica ahorra tiempo y aumenta la rotación del encofrado al desplazar y montar/desmontar módulos más grandes. También se puede observar la mayor capacidad de carga de los puntales, que se sujetan rígidamente en las cabezas articuladas.

No es sólo la creciente competencia en un mercado cada vez más reducido lo que empuja a los actores hacia las mejoras técnicas, sino también el estado. Promueve el uso de las nuevas tecnologías aumentando constantemente los requisitos de los trabajos de construcción, en particular haciendo un amplio uso de la tecnología BIM Building Information Modelling . Es un proceso de creación y utilización colectiva de información sobre un edificio, que describe todo su ciclo de vida, desde el diseño hasta la demolición.

Según Andrey Belyuchenko, director del Departamento de Urbanismo y Arquitectura del Ministerio de Construcción de España, es posible que en 2023 una parte del ordenamiento estatal esté sujeta a la obligación de utilizar la tecnología de modelado de información. Esto significa que los programas federales de construcción no pueden introducirse sin los expertos y el software adecuados. El cálculo está claro: BIM hace que todo el proceso de construcción desde el diseño hasta la finalización sea completamente transparente y esté disponible para una auditoría en profundidad. Esto reducirá drásticamente el número de regímenes «grises» y racionalizará y ampliará la base impositiva.

«Construye, no esperes!»Hoy está claro que la coma está en el lugar correcto. La crisis, como sabemos, no es sólo una catástrofe, sino también una oportunidad para cambiar e iniciar un nuevo ciclo de desarrollo. Los nuevos instrumentos de financiación, el aumento de la competitividad del sector de la construcción gracias a la tecnología moderna y la atención a las necesidades del consumidor individual son una clara oportunidad para la recuperación y el desarrollo del sector. Y hay que aprovecharlo ya.